太古地产2019年净利降53% 经营现金流上市以来

财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠 财经讯 近日, 财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠 太古地产发布2019年度业绩公告。公告显示,2019年全年太古地产实现营业收入142.22亿港元,同比减少3.38%;归属股东净利润134.2

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财经讯 近日,

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太古地产发布2019年度业绩公告。公告显示,2019年全年太古地产实现营业收入142.22亿港元,同比减少3.38%;归属股东净利润134.23亿港元,较2018年的286.66亿港元同比下降53.17%。

太古地产作为老牌港企,以“收租”为主要收入来源,包括办公楼、零售物业、住宅等。2019年香港零售物业租金的下滑给公司造成较大的影响,内地零售物业则成为重要增长极,但租金收入逐年增长的同时增速开始有所放缓。而公司多年连续亏损的酒店业务,在2019年继续录得亏损,2020年在疫情冲击下预计也不会乐观。此外,公司的经营现金流净额创下2012年港交所上市以来的最低水平,较2018年下滑超50%。

物业买卖和酒店业务盈利大幅下滑

Wind数据显示,

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2019年,太古地产的营收和净利润增速分别为-4.34%和-53.17%,而2018年则为-19.74%和-15.58%,净利润下滑幅度今年进一步扩大。扣除2019年出售两座办公楼的非经常损益后,扣非净利润同比下滑59.72%。

公开资料显示,太古地产是太古股份有限公司的全资附属公司,从事发展、持有及管理综合物业项目,专注于发展商业项目。公司的业务主要为物业投资、物业买卖、投资及营运酒店项目,其中物业投资贡献超8成营收。

具体分部来看,2019年太古地产的物业投资收入上升1.27%,物业买卖大幅下降51.37%,酒店收入则下降7.69%。而从利润来看,除了出售投资物业权益获得的23.38亿港元溢利,较去年实现增长之外,其余几项均同比下滑。其中,

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物业投资运营溢利较去年下滑2.33%,物业买卖溢利仅400万港币,较去年下滑93.85%,酒店业务则亏损6200万港币,较2018年的亏损幅度再次加大。太古地产表示,公司2019年酒店业务录得亏损,主要由于下半年香港酒店业绩转差(反映社会事件),中国内地和美国的酒店业绩有所改善。事实上,太古地产的酒店业务已连续10年录得亏损,2020年在疫情冲击下仍难言乐观,预计将继续亏损。

而投资物业估值收益2019年为37.20亿港元,较2018年大幅下滑80.87%,这也是净利润下滑幅度较大的主要原因。

内地租金收入增速放缓

太古地产的物业投资收入以租金收入为主,2019年办公楼和住宅租金收入均实现同比增长,仅零售物业租金小幅下滑。但这主要是由于香港零售物业租金收入疲弱,内地租金收入依然实现增长。

截至2019年12月31日,

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太古地产的已落成投资物业合计2320万平方尺,其中办公楼和零售物业最多,分别达1250万平方尺和730万平方尺。目前,太古地产在内地的零售物业和酒店物业面积均要高于香港,并且仅在内地尚有还处于发展中的零售物业,未来内地零售物业面积会进一步超过香港。

截至2019年12月31日,内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为630万平方尺,其中集团应占权益为450万平方尺,主要包括太古地产全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇,以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里及上海兴业太古汇。截至2019年12月31日,集团中国内地零售物业的估值为551.12亿港元,其中太古地产应占权益为403.4亿港元。

2019年,太古地产来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长8%至33.52亿港元,而2017年和2018年这一增速均为12%,2019年有所放缓。

太古地产财报显示,2019年北京三里屯太古里的零售销售额上升11%、广州太古汇上升20%、北京颐堤港上升26%、成都远洋太古里上升23%及上海兴业太古汇上升73%,全部增长百分比都高于8%的全国零售销售额增长率,尤其是上海兴业太古汇,销售增长强劲。

可以看到,

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2019年太古地产在内地的零售物业组合出租率达到97%-100%,这些物业销售额的增长推动续约租金上涨,继续给公司带来租金收入增长。而2020年新型冠状病毒肺炎疫情对零售投资物业带来不利影响,公司预计2020年的零售物业租金收入将会下降;个别零售租户会因应其业务状况获提供暂时性租金支持。在不影响与租户长期关系的情况下,将尽可能节省成本。

经营现金流净额创上市以来最低水平

众所周知,投资性物业会沉淀了大量的资金,主要依靠运营资金来盘活现金流。2019年,太古地产的经营活动现金流净额创下了2012年上市以来的最低水平。2019年,公司有不少资产出售动作,包括太古湾道12号和14号办公楼等。此前在业绩发布会上,

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太古股份有限公司财务董事刘美璇表示,2020年还将出售一些非核心资产,以便获得更多资金流。

数据来源:Wind

展望2020年,太古地产表示,在香港中区,预期需求减少(尤其是中国内地企业)及空置率上升会对办公楼租金造成下调压力。尽管需求减少以及九龙东和其他地区供应量增加,预期太古坊办公楼的租金会因租用率高企而(较其他地区的租金)相对坚稳。然而,鉴于前景不明朗,办公楼租户推迟作出租赁承诺。而在广州及北京,由于中心商业区有新楼面供应以及需求疲弱,预期2020年办公楼空置率将会上升及租金受压。在上海,预计2020年来自国内及国际企业的需求疲软,但由于静安中心商业区租用率高企及新楼面供应有限,上海的办公楼租金预料会相对坚稳。

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