宁波新闻网提供:倒挂凶猛!宁波二手房成交量连续多年超过商品房?

宁波新闻网提供:倒挂凶猛!宁波二手房成交量连续多年超过商品房? 有一个问题,我想困扰了很多宁波老百姓很久!那就是宁波同板块的商品房和二手房价格到底谁高?

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有一个问题,我想困扰了很多宁波老百姓很久!那就是宁波同板块的商品房和二手房价格到底谁高?

对此,我认为:如果宁波市场恒定,自住为主导,投资性较弱,商品房和二手房品质相差不大,二手房价格高于新房。事实是,宁波城建进程中,土地储备限量供应,开发商资金大把,容易造成僧多肉少的情况,房价遭到爆抢。

另外,从开发商在宁波留下的楼盘建筑立面对比可知。随着,成本和地价上涨,商品房价格高于二手房。宁波这二十年来基本如此,可是现在却发生了变化。

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随着地价攀高,房东预期提高,二手房价一路走高。而且,宁波新房市场从2019年12月起,迎来双限,一些学区核心资源的新房断供区,率先出现倒挂。

去年,宁波的倒挂已经很明显了。首个限价新盘咏兰郡遭到吹捧,此后房价节节攀高,导致今年宁波土供限价力度空前巨大。

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既然如此,宁波市六区的楼市成交量应该是一边倒的情况?结果出人意料!

2017—2020年宁波成交量,二手房一直领先。所以,限价和倒挂并没有对宁波二手房市场造成打击。那么,宁波的二手房成交源来自哪里?

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宁波经过20年发展,鄞州中心区、东部新城核心区、老海曙、镇海新城等板块已近乎断供,二手房交易自然活跃。这些成熟板块占有了宁波主城最优质学区,学区房价格高的不可思议。

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限购圈外,随着轨道交通、高架的到来,宁波核心区不断向周边发展。像奉化、小港等大批量新房由于供应量充足,没有倒挂,二手房依旧是主流。

据我了解: 鄞州公园板块新房仅剩柳岸风荷少量余房在售,装修价3.81w,江山万里、观江园、荣安府是次新房成交主力。

鄞州公园经过7年开发,目前处于价值爆发期,新房供应急剧下降,倒挂1-2w,楼盘品质和公园观景角度决定价格。

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长丰、宁丰板块:江南润园和江枫晓月的清盘价3.9w,周边二手报价4.5w,江东金茂府和宁波湾品质拔尖5w。

江北湾头:星湖湾装修价3.86w,建发毛坯限价3.3w,周边万象华府最高价4.7w,但是没人要。

海曙高桥:蓝光·月映澜堂首开小高层毛坯限价2.5w,周边毛坯单价3.1w。

可以看出:优质的配套和强大的学区的成熟板块,二手房价格高是成立的。如果是新城区,二手价多是投石问路。

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其实,二手房有很多新房无法无法匹及的优势:

NO1:即买即住即读

宁波新房的期房预售制,需等上两年才能交房,对于刚需婚房、落户就学,拆迁户来说,时间成本太高,不如二手房香。最重要的是:新房学区无法保障,而二手房是固定的。当年的青林湾学区事件,我想很多一定记忆犹新。

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NO2:投资成本比对

举个例子:以一套100㎡的高层比较,新房毛坯限价3.2w,捆绑基础包2k,加上升级包1.5k,而周边二手房3.8w,两者相差4k。但是,加上建造时间2.5年+限售2年,合计4.5年变现时间,按照理财产品年利率5%计算。交付时的实际成本已达382.5万,当然,两年以后,对标的二手价格也不只380万。 加上一般二手房出售会附赠家具和软装,超过新房基础包5w。所以,新房的倒挂优势并没有传说中那么明显。

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NO3: 品质可控

随着,宁波不断缩小的房地差,开发商只能降标减配,不讲武德。购房者对楼盘品质的担忧剧增。因此,这几年,宁波维权之声也是不断,问题主要集中在品质问题。

而二手房基本上可以杜绝这方面担忧,非常透明。

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综上所述:新房由于极易过度宣传,倒挂红利下,购房者往往奋不顾身。当然,新房市场今年也有精品。所以,宁波这个燥热的楼市,需要理性买房,才是真理。

对于此事儿,你们怎么看?欢迎留言讨论!

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